Sie möchten eine Wohnung, die bisher ausschließlich zu dauerhaften Wohnzwecken genutzt wurde, in eine Ferienwohnung umwandeln? Dann ist in der Regel eine sogenannte Nutzungsänderung in eine Ferienwohnung erforderlich, da sich der Zweck des Wohnraums von dauerhaftem Wohnen zu einer kurzfristigen, touristischen Nutzung ändert. Dieser rechtliche Schritt sorgt dafür, dass die neue Nutzung den geltenden baurechtlichen Vorgaben entspricht. In diesem Artikel erfahren Sie, wie der Prozess einer Nutzungsänderung in eine Ferienwohnung abläuft und welche Unterlagen Sie dafür benötigen.
Eine Nutzungsänderung bezeichnet die Umwandlung der Nutzung einer Wohnung, eines Gebäudes oder Grundstücks in eine andere Nutzungsart, ohne dass zwingend bauliche Maßnahmen erforderlich sind. Dies kann beispielsweise die Umwandlung eines Wohnhauses in Büroräume, eines Ladengeschäfts in ein Restaurant oder eben einer Wohnung in eine Ferienwohnung umfassen.
Die gesetzliche Grundlage für Nutzungsänderungen – also auch für die Nutzungsänderung in eine Ferienwohnung – ist in Deutschland klar geregelt und in der Regel genehmigungspflichtig. Wichtige gesetzliche Grundlagen sind das Baugesetzbuch (BauGB) und die Landesbauordnungen (LBO), die spezifische Regelungen der einzelnen Bundesländer enthalten. Dabei spielt auch der örtliche Bebauungsplan eine entscheidende Rolle, da er die Nutzungsmöglichkeiten eines Gebiets vorgibt. Zudem müssen unter Umständen die Anforderungen des Brandschutzes, der Schallschutzverordnung und der Energieeinsparverordnung berücksichtigt werden. Bei denkmalgeschützten Gebäuden sind zusätzliche Genehmigungen notwendig.
Eine nicht genehmigte Nutzungsänderung kann rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen und möglicherweise eine Rückführung in den ursprünglichen Zustand erfordern.
Die Nutzungsänderung in eine Ferienwohnung beantragt in der Regel der Eigentümer bzw. die Eigentümerin der Immobilie. Falls die Immobilie vermietet ist, kann auch der Mieter/die Mieterin mit Zustimmung des Eigentümers/der Eigentümerin einen solchen Antrag stellen. Wie bereits erwähnt, ist es wichtig, die lokalen Bauvorschriften und rechtlichen Bestimmungen zu beachten. Häufig ist es erforderlich, dass der Antrag von einem Architekten oder einem Bauingenieur begleitet wird, um sicherzustellen, dass alle baulichen und rechtlichen Anforderungen erfüllt sind. Der Antrag wird in der Regel bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde oder dem Bauamt der Gemeinde eingereicht. Vor der Antragstellung sollte geprüft werden, ob es spezielle Regelungen oder Einschränkungen für die Umwandlung von Wohnraum in Ferienwohnungen gibt, da in einigen Regionen strenge Vorschriften zum Schutz des Wohnraums existieren können.
Die Umwandlung Ihrer Privatwohnung in eine Ferienwohnung ist ein mehrstufiger Prozess, der – wie eingangs bereits beschrieben – je nach Standort und den lokalen Vorschriften variieren kann. Der Genehmigungsablauf Ihrer Nutzungsänderung in eine Ferienwohnung ähnelt dem einer regulären Baugenehmigung. Das bedeutet, dass Sie einen Architekten/eine Architektin oder einen fachlich qualifizierten Ingenieur/eine fachlich qualifizierte Ingenieurin, der/die zur Planvorlage berechtigt ist, beauftragen müssen, um einen solchen Antrag zu erstellen. Nur mit seiner/ihrer Unterschrift und fachlichen Unterstützung können Sie die Nutzungsänderung für eine Ferienwohnung bei der zuständigen Baubehörde einreichen. Hier ist ein Überblick über die wesentlichen Schritte, die Sie befolgen sollten:
Zunächst sollten Sie sich bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde oder Stadtverwaltung informieren, ob die Umwandlung einer Privatwohnung in eine Ferienwohnung in Ihrem Gebiet überhaupt zulässig ist. In manchen Städten, vor allem in Ballungsräumen, gelten strenge Regelungen zum Schutz des Wohnraums (Stichwort: Zweckentfremdungsverbot), die die Vermietung als Ferienwohnung einschränken oder verbieten.
Prüfen Sie, ob der Bebauungsplan Ihrer Gemeinde bzw. Stadt überhaupt eine gewerbliche Nutzung in Ihrer Wohngegend zulässt. Ferienwohnungen gelten in vielen Fällen als gewerbliche Nutzung, was in reinen Wohngebieten möglicherweise nicht erlaubt ist. Bei Unklarheiten ist eine frühzeitige Abstimmung mit der Bauaufsichtsbehörde ratsam.
Ferienwohnungen müssen in der Regel bestimmte Anforderungen an Brandschutz, Schallschutz und gegebenenfalls Barrierefreiheit erfüllen. Überprüfen Sie, ob Ihre Wohnung diesen Anforderungen bereits entspricht oder ob bauliche Änderungen notwendig sind. Falls erforderlich, sollten Sie dies mit Ihrem Architekten/Ihrer Architektin klären.
Sobald feststeht, dass eine Nutzungsänderung erforderlich ist, stellen Sie bei der zuständigen Behörde einen Antrag auf Nutzungsänderung in eine Ferienwohnung. Dieser Antrag muss die folgenden Unterlagen enthalten:
Für den Antrag müssen oft spezielle Gutachten zum Brandschutz und Lärmschutz vorgelegt werden. Diese Gutachten sollten von qualifizierten Fachleuten erstellt werden. Klären Sie im Vorfeld mit der Behörde, welche Nachweise gefordert werden, und lassen Sie diese bei Bedarf erstellen.
Die Gebühren für die Nutzungsänderung in eine Ferienwohnung können stark variieren, je nach Gemeinde und Umfang der Prüfung. Zusätzlich fallen Kosten für bauliche Anpassungen, Gutachten und eventuell die Planung durch einen Architekten an. Informieren Sie sich frühzeitig, damit Sie das Kostenbudget planen können.
Die Bearbeitungszeit für den Antrag auf Nutzungsänderung in eine Ferienwohnung variiert ebenfalls je nach Behörde. In der Regel sollten Sie mit einer Bearbeitungszeit von mehreren Wochen bis hin zu einigen Monaten rechnen. Halten Sie Rücksprache mit der Behörde, um den Status Ihres Antrags zu verfolgen.
Sobald Sie die Genehmigung erhalten haben, können Sie mit der Umsetzung der baulichen Anpassungen beginnen, falls diese erforderlich sind. Erst wenn alle Maßnahmen abgeschlossen sind und die Wohnung den geforderten Standards entspricht, können Sie Ihre Ferienwohnung anmelden und vermieten.
In einigen Fällen kann es notwendig sein, die Ferienwohnung beim Finanzamt zu melden und ggf. ein Gewerbe anzumelden, wenn Sie die Wohnung regelmäßig und gewerblich an Feriengäste vermieten. Informieren Sie sich über die steuerlichen und rechtlichen Anforderungen für Ihre Situation.
Nach Abschluss der formalen Schritte – also nach Genehmigung der Nutzungsänderung in eine Ferienwohnung – und der eventuell anfallenden Umbaumaßnahmen können Sie mit der Vermietung Ihrer Ferienwohnung beginnen. Achten Sie darauf, die behördlichen Auflagen weiterhin einzuhalten, um rechtlich auf der sicheren Seite zu bleiben. Denken Sie auch daran, dass ggf. Versicherungen angepasst werden müssen, um den neuen Nutzungskontext abzudecken.
Wie vorstehend bereits aufgelistet, benötigt sich für die Nutzungsänderung in eine Ferienwohnung eine ganze Reihe von Dokumenten, die mit dem Antrag eingereicht werden. Dazu zählen:
Darüber hinaus können Sie Ihrem Antrag auf Nutzungsänderung in eine Ferienwohnung optional ein Exposé der Wohnung mit aussagekräftigen Fotos sowie frühere Baugenehmigungen beifügen.
Die Kosten für eine Nutzungsänderung in eine Ferienwohnung können variieren und sind abhängig von verschiedenen Faktoren wie der Lage der Immobilie, den geltenden lokalen Vorschriften und den spezifischen Anforderungen des Antragsverfahrens.
In der Regel fallen Gebühren für die Baugenehmigung an, die bei den zuständigen Behörden zu entrichten sind. Darüber hinaus entstehen Kosten für Architekt:in oder Fachplaner:in, die bei der Erstellung der notwendigen Unterlagen unterstützen und den Antrag einreichen. Eventuell sind auch Investitionen in bauliche Anpassungen erforderlich, um den Anforderungen als Ferienwohnung gerecht zu werden. Ein rechtzeitiges Einholen der relevanten Informationen kann Ihnen helfen, unvorhergesehene Ausgaben zu vermeiden.
Die Nutzungsänderung in eine Ferienwohnung kann erhebliche Auswirkungen auf Steuern und Versicherungen haben. Dazu zählen beispielsweise:
Die Nutzungsänderung einer Wohnung in eine Ferienwohnung bringt steuerliche Verpflichtungen sowie Anpassungen bei den Versicherungen mit sich. Wir empfehlen Ihnen, sich im Vorfeld von Ihrem Steuerberater/Ihrer Steuerberaterin und Ihrer Versicherung entsprechend beraten zu lassen.
Im Zusammenhang mit der Nutzungsänderung in eine Ferienwohnung werden Sie früher oder später auf den Begriff "Zweckentfremdung" stoßen. Zweckentfremdung bezeichnet die Nutzung von Wohnraum für einen anderen Zweck als den, für den er ursprünglich bestimmt war – nämlich als dauerhafter Wohnraum. Wenn eine Privatwohnung in eine Ferienwohnung umgewandelt wird, liegt eine Zweckentfremdung vor, weil der Wohnraum nun kurzfristig an wechselnde Mietende – meist Touristen – vermietet wird und nicht mehr für die dauerhafte Nutzung durch Personen zur Verfügung steht.
Das Zweckentfremdungsverbot ist eine rechtliche Maßnahme, die in vielen Städten und Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt eingeführt wurde, um solchen Wohnraum zu schützen und einer Verknappung entgegenzuwirken. Städte wie Berlin, München oder Hamburg haben Vorschriften erlassen, die die Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung einschränken oder reglementieren. Eine solche Zweckentfremdung kann daher nur mit einer entsprechenden Genehmigung der lokalen Behörden erfolgen. Ohne Genehmigung kann die Umwandlung in eine Ferienwohnung als illegal gelten, was hohe Bußgelder nach sich ziehen kann.
In diesem Sinne dient das Zweckentfremdungsverbot dazu, den bestehenden Wohnraum für die dauerhafte Wohnnutzung zu erhalten und zu verhindern, dass immer mehr Wohnungen dem Mietmarkt entzogen und in gewerbliche Nutzung (wie Ferienwohnungen) überführt werden.
Ja, eine Eigentümergemeinschaft kann unter bestimmten Umständen eine Nutzungsänderung in eine Ferienwohnung untersagen oder einschränken. Dies hängt von verschiedenen rechtlichen Aspekten ab, die im Wohnungseigentumsgesetz (WEG), der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung geregelt sind.
In vielen Fällen erfordert die Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung die Zustimmung der Gemeinschaft, da diese Nutzung zu einer erhöhten Frequentierung und möglichen Lärmbelästigungen führen könnte. Zudem kann die Umwandlung in eine Ferienwohnung als eine wesentliche Änderung der Nutzung angesehen werden, die einer Zustimmung durch die Eigentümergemeinschaft bedarf.
Die Zustimmung oder Ablehnung einer solchen Nutzungsänderung in eine Ferienwohnung erfolgt in der Regel durch einen Beschluss in einer Eigentümerversammlung. Ohne eine Zustimmung kann die Umwandlung rechtlich angefochten werden. Sie als einzelner Eigentümer/als einzelne Eigentümerin können also nicht eigenmächtig eine Nutzungsänderung vornehmen, die die Gemeinschaft betrifft.
Die Umwandlung einer Ferienwohnung in eine reguläre Wohnung ist meistens problemlos möglich, erfordert jedoch einige administrative Schritte. Wenn Sie zuvor eine Nutzungsänderung in eine Ferienwohnung beantragt haben, müssen Sie die Rückumwandlung in den ursprünglichen Zustand offiziell bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde melden. Auch dieser Vorgang kann eine Genehmigung erfordern, da die Behörde prüfen muss, ob die baulichen Voraussetzungen für eine dauerhafte Wohnnutzung gegeben sind. Je nach Kommune können Sie ein formloses Schreiben einreichen. Es kann aber auch ein offizieller Antrag nötig sein.
Falls Sie die Wohnung für den Betrieb als Ferienwohnung baulich verändert haben (zum Beispiel zusätzliche Brandschutzmaßnahmen oder Umstrukturierungen), müssen Sie sicherstellen, dass diese Änderungen mit den Anforderungen für eine dauerhafte Wohnnutzung vereinbar sind. Möglicherweise sind Rückbauarbeiten erforderlich, damit die Wohnung wieder den Standards für dauerhafte Wohnnutzung entspricht.
In Städten mit einem Zweckentfremdungsverbot ist die Rückumwandlung in eine normale Wohnung aller Wahrscheinlichkeit nach unproblematisch, da die Stadt diese Veränderung im Sinne des Wohnraumschutzes in der Regel unterstützt. Es könnte sogar gewünscht sein, dass Sie den Wohnraum wieder dauerhaft zur Verfügung stellen.
Wenn Sie Ihre Ferienwohnung als gewerbliche Einkunftsquelle genutzt haben, sollten Sie dem Finanzamt mitteilen, dass die Vermietung an Touristen eingestellt wurde. Damit können Sie zukünftige Einnahmen und Ausgaben als „normale“ Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung behandeln oder diese ganz einstellen, falls Sie die Wohnung privat nutzen. Ähnliches gilt für die Versicherungen, die Sie nun ebenfalls anpassen sollten. Informieren Sie Ihre Gebäude- und Hausratversicherung über die Rückumwandlung in eine dauerhafte Wohnnutzung, damit die Versicherungspolicen entsprechend angepasst werden. Auch eine mögliche Betriebshaftpflichtversicherung, die für die Ferienvermietung abgeschlossen wurde, ist nicht mehr erforderlich.
Die Umwandlung einer Privatwohnung in eine Ferienwohnung bietet eine attraktive Möglichkeit, zusätzlichen Nutzen aus der Immobilie zu ziehen, erfordert jedoch sorgfältige Planung und die Einhaltung gesetzlicher Vorgaben. Lassen Sie sich rechtzeitig von entsprechenden Fachpersonen beraten. So vermeiden Sie später böse Überraschungen, die Sie teuer zu stehen kommen können.